Comprar una casa es uno de los grandes sueños de la gran mayoría de personas. Sin embargo, también es un compromiso que exige mucha responsabilidad y planeación financiera, ya que lo más probable es que debas destinar un buen porcentaje de tus ingresos mensuales al pago de una hipoteca por un buen número de años. Y lo peor, enfrentar consecuencias muy negativas si no lo puedes hacer.  

¿Qué puedes hacer si tienes problemas para pagar tu hipoteca?

Lo más importante es enfrentar el problema lo más pronto posible, idealmente evitando la ejecución hipotecaria o cualquier otro evento que afecte negativamente y por mucho tiempo tu score crediticio:

Analiza tu situación financiera:

Este primer paso te va a ayudar a responder algunas preguntas importantes:

  • ¿Qué ha cambiado en mis finanzas para no poder seguir pagando el crédito?
  • ¿Puedo arreglar esta situación a corto o largo plazo? ¿Cuánto tiempo me falta para cancelar toda la deuda?
  • ¿Qué otras deudas tengo y qué tan urgentes son? ¿Dónde puedo ahorrar más dinero?

Así vas a tener la información necesaria para negociar con los bancos y saber cuánto puedes pagar al mes, o si las tasas o plazos ofrecidos te convienen o no. Si es posible, habla con un contador antes de ir al banco para conocer tus mejores opciones. Recuerda que los expertos aconsejan no disponer más del 25-30% de tu ingreso mensual a gastos de hipoteca.

Habla con tu banco.

A los bancos les interesa cobrar dinero, no embargar bienes, ya que una ejecución hipotecaria resulta en pérdida para ellos. Explícales:

  • La razón por el incumplimiento de pagos y el plan de acción para ponerte el día. Anticípate al problema, ya que los intereses de mora se activan desde el primer día de no pago. Además, si el banco ve tu iniciativa, puede que tu puntaje de crédito no sea muy afectado (o del todo), ya que muchas veces este score depende de cómo la situación es reportada por el banco a la central de riesgo.
  • Dependiendo de tu situación, puntaje de crédito y capacidad de pago, el banco te puede dar diferentes opciones. Una de ellas es la indulgencia hipotecaria (forbearance), en la que se crea un plan de pagos de 2 o 3 meses para personas con problemas financieros temporales.
  • Una modificación del préstamo (loan modification) cambia algunas condiciones de la hipoteca para ajustarla a tus nuevas posibilidades de pago por un tiempo específico, pero sin crear un nuevo préstamo.
  • Es posible que puedas reclamar algún seguro de desempleo, accidente o enfermedad al obtener el préstamo. Verifica tu póliza o llama a tu aseguradora para ver cómo y hasta cuando puedes beneficiarte.
  1. Refinanciar la deuda: La refinanciación reemplaza tu viejo préstamo con uno nuevo, con todo lo que eso implica. Puede ser una buena opción cuando se espera una pérdida de ingresos a mediano o largo plazo y se puede obtener un buen ahorro en un cambio en las tasas o el plazo de pago. No es tan recomendable si te queda poco tiempo en el préstamo o piensas mudarte en 4 o 5 años de la casa.

Ventajas:

  • Puedes negociar otro tipo de interés, plazo, o consolidar otras deudas. También puedes cambiar de una tasa variable a fija si te conviene más.
  • Puedes pedir una segunda línea de préstamo sobre tu casa, aunque esto no es muy recomendable, ya que puedes quedar más endeudado.

Desventajas:

  • No es una buena opción si estás muy atrasado en el pago de tu hipoteca o si tu puntaje de crédito no es el mejor. Además, la mayoría de bancos cobra penalidades por una refinanciación.
  • Un nuevo préstamo implica pagar los mismos costos de cierre de la primera hipoteca (entre el 3% y el 6% del valor total).
  • Si tu puntaje crediticio ha bajado, si has sufrido una reciente pérdida de empleo o reducción de salario, los bancos usualmente te cobran una mayor tasa de interés.

Compra de cartera.

La compra de cartera te permite trasladar tu hipoteca de una entidad bancaria a otra que te ofrezca algunas ventajas, como una mejor tasa o un mayor plazo para pagar la deuda.

Ventajas:

  • Consolidación de deuda: La consolidación de otras deudas te permite mejorar tu flujo de caja, y controlar tus gastos será siempre más fácil desde un solo lugar.
  • Beneficios adicionales: Algunos bancos ofrecen nuevos productos, crédito sin codeudor o seguros a menor precio con el nuevo crédito.
  • Puntaje de crédito: El daño a tu puntaje de crédito (si es que lo hay) es mínimo y temporal.

Desventajas:

  • ¿Cuantas cuotas te quedan por pagar? Si te quedan solo un par de años, el ahorro producido puede no justificar el gasto del traslado. Además, la compra de cartera implica iniciar de nuevo un crédito, y puedes pagar más en intereses y comisiones al inicio del mismo.
  • Historial crediticio: Los bancos usualmente ofrecen la compra de cartera a clientes que tienen un buen puntaje de crédito.
  • Puedes terminar pagando más: Muchas veces, a pesar de las mejores condiciones, puedes terminar pagando más que en tu antiguo banco. Por ejemplo, si eliges una menor tasa a un plazo mayor. Otras veces puede que consigas un mejor trato, pero con un mayor pago de intereses o la condición de que adquieras otro producto (usualmente una tarjeta de crédito), con lo que puedes terminar más endeudado.
  • Condiciones adicionales: Algunos bancos cobran por el estudio de crédito, por los seguros que incluye el nuevo crédito o por el prepago de la deuda. Siempre debes leer la letra pequeña antes de aceptar las nuevas condiciones.

Venta con deuda.

Vender la propiedad aun cuando no hayas terminado de pagar el crédito hipotecario es otra posible opción. Algunos bancos prefieren que el titular del préstamo lo pague antes de vender el inmueble, pero si el nuevo propietario está pre-aprobado, no habrá mayores problemas.

Ventajas:

  • Es un procedimiento común y puede ser una buena solución. En mercados inmobiliarios como los actuales se puede conseguir buenos precios gracias a la valorización.
  • También puedes considerar la renta del inmueble.

Desventajas:

  • Puedes deber más del valor de venta de la casa. Esto se conoce como una venta en corto, o short sale, y el banco no está obligado a aceptarla. También afecta negativamente tu puntaje crediticio y no podrás comprar una casa en los dos años siguientes.
  • Puede haber cláusulas o penalidades por pronta cancelación del crédito, en adición a los gastos normales de la venta.

Dación en pago:

En algunos casos, el banco te permitirá que le traspases voluntariamente la propiedad del bien en lugar de sufrir una ejecución hipotecaria. El banco luego vende el bien para recuperar parte de la deuda.

Ventajas:

  • Entregar la escritura podría evitar que seas responsable por cualquier cantidad restante en la hipoteca. 
  • Este procedimiento puede ser menos dañino para tu puntaje crediticio que una ejecución (la cual genera disminuciones entre 250 a 300 puntos).
  • El proceso puede durar entre 1 y 3 meses, a diferencia de una ejecución, que puede durar un año o más.

Desventajas:

  • El banco no tiene la obligación de aceptar el bien, en especial si existen otras obligaciones financieras sobre él, como una segunda hipoteca.
  • Hay una restricción de tiempo de 90 días para vender la casa.
  • Puede generar disminuciones en puntajes crediticios de entre 85 a 160 puntos.

¿Y qué no debes hacer?

  • Trata de no llegar a la ejecución hipotecaria: Es un proceso muy largo, desgastante, con graves implicaciones crediticias y que debe ser evitado a toda costa.
  • Declarar bancarrota: También afecta tu crédito por muchos años. Puede ser una buena opción en algunos casos extremos, pero de nada sirve si no se aprende la lección de fondo: el buen manejo de las finanzas.
  • Pedir un préstamo para cubrir otro: Es una opción de último recurso si se logra manejar ambos créditos, pero no es recomendable.
  • Esperar que las cosas se resuelvan solas: A no ser que te llegue un cheque por la muerte de un pariente millonario o te ganes la lotería, las cosas usualmente no se resuelven solas. Habla con tu banco, un contador o un consejero de la HUD para analizar mejor tus opciones.

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