Se puede comprar casa en Estados Unidos con ITIN. No es un rumor: es un producto hipotecario real que varias instituciones ofrecen desde hace más de una década. Lo que no existe es la parte fácil: los requisitos son más estrictos y el enganche es más alto. Esta guía te dice quién presta, qué piden y cuánto cuesta de verdad.
Por qué existe el préstamo ITIN
Las hipotecas normales en EE.UU. se venden a Fannie Mae o Freddie Mac, y esas entidades exigen SSN. Un préstamo con ITIN no se puede vender ahí, así que el banco tiene que quedárselo en sus propios libros. Eso se llama portfolio loan o préstamo de cartera.
Consecuencia directa de eso: como el banco asume todo el riesgo y no puede revenderlo, exige más enganche y cobra una tasa más alta. No es discriminación, es estructura del mercado secundario. Entender esto te ahorra frustración cuando compares ofertas.
Y algo importante: la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito (ECOA) prohíbe discriminar por nacionalidad u origen nacional. Un prestamista puede considerar tu estatus migratorio en la medida en que afecta su capacidad de cobrar, pero no puede negarte crédito solo por ser extranjero.
Quién presta con ITIN
Los nombres cambian por estado y por año, así que verifica antes de asumir. Estas son las categorías, en orden de utilidad real:
Cooperativas de crédito (credit unions)
Casi siempre la mejor opción: las tasas más bajas, los costos de cierre más razonables y el trato más flexible.
- Self-Help Federal Credit Union — California, Illinois, Wisconsin, Carolinas. Programa hipotecario ITIN establecido.
- Latino Community Credit Union — Carolina del Norte. Referencia nacional en préstamos a la comunidad inmigrante.
- Guadalupe Credit Union — Nuevo México.
- Point West Credit Union — Oregón.
- Alterna Savings / cooperativas locales certificadas CDFI — busca "CDFI credit union" o "Juntos Avanzamos" más tu ciudad.
Las cooperativas certificadas como CDFI tienen mandato y financiamiento federal para prestar en comunidades desatendidas. Son tu primera llamada.
Bancos comunitarios y regionales
Muchos bancos pequeños hacen préstamos de cartera con ITIN sin publicitarlo. Estrategia: llama a bancos comunitarios de tu zona y pregunta por "portfolio mortgage for ITIN borrowers". Un banco con 20 sucursales en tu estado puede ser más flexible que un banco nacional.
Prestamistas especializados
Compañías hipotecarias no bancarias que ofrecen productos ITIN a nivel nacional: Angel Oak Mortgage Solutions, Citadel Servicing / Acra Lending, Griffin Funding, Carrington Mortgage, Quontic Bank, Deephaven, Change Lending. Tasas más altas que las cooperativas, pero cobertura más amplia y procesos rápidos.
Bancos nacionales grandes
Wells Fargo, Bank of America y U.S. Bank han tenido programas para prestatarios sin SSN en distintos momentos, generalmente en mercados específicos. Vale la pena preguntar, pero no cuentes con ello.
Corredores hipotecarios (mortgage brokers)
Un broker que trabaje habitualmente con clientes ITIN te ahorra semanas: ya sabe quién presta en tu estado y con qué condiciones. Pide referencias en tu comunidad. Verifica su licencia en el NMLS Consumer Access.
Qué te van a pedir
Enganche: entre 10% y 25%
Este es el requisito que más pesa. La mayoría de los programas ITIN piden 15% a 20%. Algunas cooperativas bajan a 10%. Los prestamistas especializados con tasas más altas suelen pedir 20% a 25%.
Sobre una casa de $300,000, eso son entre $30,000 y $75,000 de tu bolsillo, más costos de cierre.
Historial de crédito
Dos caminos:
Con puntaje FICO. Si has usado tarjetas o préstamos reportados a los burós con tu ITIN, tienes puntaje. La mayoría de los programas piden 620–680 mínimo. Consulta cómo construir crédito desde cero si aún no lo tienes.
Sin puntaje: crédito alternativo. Muchos prestamistas ITIN aceptan 12 a 24 meses de historial de pagos no tradicional: renta, luz, gas, agua, teléfono, seguro de auto, colegiatura, cuota de gimnasio. Necesitas comprobantes, no solo tu palabra. Guarda los recibos: valen dinero.
Declaraciones de impuestos: 2 años, sin excepción
Este es el filtro que elimina a más gente y el más importante de preparar con anticipación.
Necesitas 2 años de declaraciones federales presentadas con tu ITIN. Sin eso no hay préstamo, punto. Si no has declarado, empieza ahora: no vas a comprar casa este año, pero sí en dos.
Si eres trabajador por cuenta propia, además: estados de cuenta bancarios de 12–24 meses, formularios 1099, registro de tu negocio si aplica.
Lee nuestra guía de cómo declarar impuestos con ITIN y la de si es seguro declarar con ITIN.
Comprobante de ingreso estable
- 2 años en el mismo empleo o industria.
- Talones de pago recientes (30 días).
- Carta de verificación de empleo.
- Depósitos bancarios que coincidan con el ingreso declarado.
Si te pagan en efectivo, el problema es de comprobación, no de legalidad. Deposita tu ingreso en el banco cada semana y declara. En dos años tendrás el expediente que necesitas.
Relación deuda-ingreso (DTI)
Casi todos los programas exigen DTI máximo de 43% a 50%. Se calcula así: todos tus pagos mensuales de deuda (incluida la hipoteca nueva, impuestos de propiedad y seguro) divididos entre tu ingreso mensual bruto.
Si tu ingreso es $5,000 al mes y el límite es 45%, tu total de pagos de deuda no puede pasar de $2,250.
Reservas
Entre 2 y 6 meses de pagos de hipoteca en el banco después de cerrar. No basta con juntar el enganche: necesitas quedarte con dinero.
Cuánto cuesta: la diferencia real
| Concepto | Hipoteca convencional | Hipoteca ITIN |
|---|---|---|
| Enganche | 3–5% | 10–25% |
| Tasa de interés | Tasa de mercado | +1% a +3% |
| Seguro hipotecario (PMI) | Sí, si enganche <20% | Normalmente no |
| Puntaje mínimo | 620 | 620–680, o crédito alternativo |
| Costos de cierre | 2–5% | 2–6% |
| FHA / VA / USDA | Sí | No |
Ejemplo de orden de magnitud. Casa de $300,000 a 30 años:
- Convencional al 6.5%, enganche 5% ($15,000): pago de principal e interés ≈ $1,802.
- ITIN al 8.5%, enganche 20% ($60,000): pago de principal e interés ≈ $1,845.
Fíjate en el detalle: el pago mensual acaba pareciéndose, porque el enganche más grande compensa la tasa más alta. La barrera real del préstamo ITIN no es la mensualidad, es juntar el enganche.
Los números son ilustrativos. Pide cotizaciones reales.
Cómo comparar tres ofertas sin equivocarte
La diferencia entre el mejor y el peor prestamista ITIN de tu estado puede ser de dos puntos de tasa y 15.000 dólares de enganche. Eso son decenas de miles de dólares en la vida del préstamo. Comparar bien es la hora mejor pagada de todo el proceso.
Pide a cada prestamista el Loan Estimate, un formulario de tres páginas estandarizado por ley federal. Todos usan el mismo formato, así que se compara línea por línea. Fíjate en cinco casillas:
- La tasa de interés y el APR. El APR incluye los cargos, así que una tasa baja con APR alto significa que te están cobrando los cargos por otro lado.
- El enganche exigido, en porcentaje y en dólares.
- Los cargos de originación (sección A de la página 2). Son negociables.
- El total de efectivo para cerrar (página 2, abajo). Es el número que sale de tu cuenta.
- Si hay penalización por pago anticipado (prepayment penalty). Algunos préstamos de cartera la incluyen y es especialmente grave en ITIN, porque impide refinanciar barato más adelante.
Solicitar con varios prestamistas hipotecarios no te destroza el puntaje. Los modelos FICO y VantageScore agrupan todas las consultas hipotecarias hechas dentro de una ventana de 14 a 45 días y las cuentan como una sola. Comparar tres ofertas en dos semanas es gratis en términos de crédito.
Refinanciar: el plan que casi nadie prepara
Una hipoteca ITIN al 8,5 % no tiene por qué serlo para siempre. Tres cosas pueden abaratarla más adelante:
Obtienes SSN. Si consigues permiso de trabajo o residencia, tu préstamo se puede refinanciar a una hipoteca convencional, con tasa de mercado y sin las restricciones del préstamo de cartera. Es el ahorro más grande disponible.
Bajan las tasas del mercado. La regla práctica clásica es que refinanciar compensa cuando puedes bajar al menos 0,75 a 1 punto y piensas quedarte en la casa lo suficiente para recuperar los costos de cierre del refinanciamiento.
Sube tu patrimonio. Cuando el saldo del préstamo baja del 80 % del valor de la casa, algunos prestamistas mejoran las condiciones al refinanciar porque el riesgo es menor.
Pon una alerta en el calendario cada mes de enero para revisar tu tasa contra el mercado y contra tu situación migratoria. Refinanciar es un trámite de 30 a 45 días que muchas familias posponen años, pagando de más todo ese tiempo.
Estrategia paso a paso
- Declara impuestos con tu ITIN, este año y el siguiente. Todo empieza aquí. Sin dos años de declaraciones, no hay expediente.
- Abre cuenta de banco y deposita tu ingreso. Un historial bancario limpio de 12–24 meses es evidencia de capacidad de pago. Ve qué bancos aceptan matrícula consular.
- Construye crédito. Tarjeta asegurada, préstamo constructor de crédito en una cooperativa, o ser usuario autorizado en la tarjeta de un familiar con buen historial.
- Junta el enganche y no lo toques. Los prestamistas rastrean el origen del dinero: depósitos grandes sin explicación levantan preguntas. Si es un regalo familiar, necesitas una carta de regalo firmada.
- Guarda comprobantes de todo. Renta, servicios, seguro, colegiatura. 24 meses.
- Habla con tres prestamistas antes de decidir: una cooperativa CDFI, un banco comunitario y un broker. Pide el Loan Estimate de cada uno, que es un documento estandarizado y comparable por ley.
- Toma un curso de compradores de vivienda con una agencia certificada por HUD. Es gratis o muy barato, y algunas cooperativas dan mejores condiciones si lo completaste. Busca agencias en hud.gov.
- Consigue una preaprobación por escrito antes de buscar casa. Sin ella, muchos vendedores no consideran tu oferta.
Señales de alerta
- "Te consigo la hipoteca sin declaraciones de impuestos." Casi siempre es un producto predatorio o un fraude.
- Cuota por adelantado para "procesar" o "reservar" el préstamo. Los honorarios legítimos se pagan al cerrar o son cargos de solicitud pequeños y documentados.
- Contratos de tierra o "rent-to-own" presentados como compra de casa. No te dan título de propiedad ni construyen equity de la misma manera, y a menudo pierdes todo si te atrasas un pago.
- Presión para firmar sin leer. Tienes derecho a llevarte los documentos y revisarlos.
- Tasa que "cambió" el día del cierre. El Closing Disclosure debe coincidir con el Loan Estimate salvo cambios documentados. Compáralos línea por línea.
- Prestamista sin licencia NMLS. Verifícala. Toma dos minutos y es gratis.
Si algo huele mal, presenta queja en la CFPB. Funciona y es gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos dan hipoteca con ITIN en 2026? Sobre todo cooperativas de crédito certificadas CDFI y de la red Juntos Avanzamos (Self-Help FCU, Latino Community CU, Guadalupe CU, Point West CU), bancos comunitarios que hacen préstamos de cartera y prestamistas especializados de alcance nacional como Angel Oak, Acra Lending, Griffin Funding, Carrington o Quontic. La lista cambia cada año y por estado: confirma por teléfono antes de dar nada por hecho.
¿Cuánto enganche piden para una hipoteca con ITIN? Lo habitual es del 15 % al 20 %. Algunas cooperativas bajan al 10 % y hay casos documentados del 3 % al 5 % combinados con programas estatales de ayuda al enganche. Los prestamistas especializados de tasa más alta suelen pedir del 20 % al 25 %.
¿Qué tasa de interés cobran? Entre uno y tres puntos por encima de la tasa convencional del momento. El motivo es estructural: el préstamo no se puede vender a Fannie Mae ni Freddie Mac, así que el banco se lo queda en sus libros y asume todo el riesgo.
¿Necesito puntaje de crédito o basta con el crédito alternativo? Ambos caminos existen. Con FICO, la mayoría de programas piden entre 620 y 680. Sin puntaje, muchos prestamistas ITIN aceptan de 12 a 24 meses de historial alternativo documentado: renta, luz, agua, teléfono, seguro de auto o colegiatura. Necesitas comprobantes, no declaraciones verbales.
¿Se puede comprar con ITIN sin dos años de declaraciones de impuestos? Prácticamente nunca en un préstamo legítimo. Quien te ofrezca una hipoteca ITIN sin declaraciones suele estar vendiendo un contrato de tierra, un rent-to-own disfrazado o un fraude. Si aún no declaras, empieza este año.
¿Pagaré seguro hipotecario (PMI)? Normalmente no. El PMI existe para proteger a las entidades del mercado secundario, y estos préstamos no van ahí. A cambio, el banco se cubre pidiéndote un enganche mayor.
¿Puedo refinanciar después a una hipoteca normal? Sí, y deberías planearlo desde el principio. Si obtienes SSN, mejoras el puntaje o bajan las tasas del mercado, refinanciar es el mayor ahorro disponible. Antes de firmar, comprueba que el préstamo no tenga penalización por pago anticipado.
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- Cómo comprar casa con ITIN
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- Cómo construir crédito desde cero
- Qué bancos aceptan matrícula consular
- Préstamos personales con mal crédito
Guía informativa, no asesoría fiscal, legal ni hipotecaria. Tasas, enganches y requisitos varían por prestamista, estado y perfil, y cambian con el mercado. Pide cotizaciones por escrito y verifica la licencia NMLS de cualquier prestamista. Para dudas sobre estatus migratorio, consulta a un abogado de inmigración.