Comprar vivienda propia es uno de los pasos más importantes de nuestra vida adulta, así como una inversión que trae muchas ventajas en el plano financiero y personal y un pilar fundamental del tan ansiado sueño americano.

Sin embargo, la compra de una casa conlleva responsabilidades financieras con las que tendrás que lidiar por muchos años.  Por eso es necesario que estés al tanto de tu situación financiera y personal a corto, mediano y largo plazo y que entiendas muy bien las responsabilidades a la hora de comprar una propiedad.

Aquí te mostramos los 4 factores más importantes que debes analizar con objetividad para que la compra de tu casa se convierta en esa gran inversión capaz de ofrecerte muchas bendiciones, y no en un obstáculo que te desvíe de tus metas personales, familiares y financieras.

El nivel de deuda que puedas asumir

La responsabilidad financiera más importante a la hora de comprar vivienda es la hipoteca, lo que significa una obligación mensual para los próximos 15 a 30 años, así que determina el monto inicial que puedes dar de cuota inicial o down payment y las cuotas mensuales.

El down payment promedio es de 10-20% del valor de la propiedad, aunque en los últimos años para un comprador primerizo ha sido solo del 6%. Para los que compran vivienda por segunda vez en promedio es de 14%.

Por ejemplo, si quieres comprar una casa avaluada en $300,000, debes tener disponibles alrededor de $30,000 para el down payment (o $18,000 si eres primer comprador, el mercado mantiene las tasas de interés y tienes un buen historial de crédito).

Si crees que tus ingresos mensuales son suficientes para acomodar esta cuota mensual dentro de tu presupuesto sin que debas vivir colgado o dejar de lado otras metas financieras (como ahorrar para tu retiro, pagar la educación de tus hijos y pagar otras deudas), es probable que la compra de una casa se pueda ajustar a tu plan financiero.

 Ten en cuenta:

  • Los bancos comúnmente usan la regla del 28/36 para determinar si eres un buen candidato para un préstamo. Tus pagos relacionados con vivienda no deben exceder el 28% de tus ingresos antes de impuestos, y todas las demás deudas no deben exceder el 36% de tus ingresos mensuales antes de impuestos.
  • Hay otros préstamos, como los FHA, que requieren un down payment del 3%, obviamente con seguros más altos.

 Los costos iniciales y corrientes

Además del down payment y las cuotas mensuales, comprar vivienda incluye otros gastos, muchos de los cuales te exigen tener el dinero en efectivo inmediatamente para poder cerrar la compra. Estos gastos son:

  • Gastos de cierre, incluidos los gastos a pagar una sola vez (o one-time closing fees), y los prepagos de gastos (o pre-paid and escrow expenses), que suman entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad.
  • Impuestos, como el property tax
  • Seguros, como el homeowners y mortgage insurance
  • Comisión del agente, usualmente un 6% del valor de la propiedad
  • Fees de inspección, tasación y los costos de mudanza (entre 1000 y 2500 dls)
  • Utilities y los pagos de mantenimiento si vives en un condominio
  • Gastos de emergencia, que comprenden reparaciones, renovaciones o fondos de emergencia. Puedes calcular por lo menos un 1% anual para este tipo de imprevistos.

Ten en cuenta: Para nuestro ejemplo, los gastos de cierre de la casa de $300,000 estarían entre $6,000 y $15,000. Todos los demás valores en impuestos, seguros y comisiones también dependerán del valor de la casa.

 La situación del mercado

No solo es necesario que tus finanzas personales te permitan comprar vivienda. Es también aconsejable analizar la situación actual del mercado inmobiliario para que no termines comprando una casa en la cúspide de la ola y pagando más dinero del necesario. El mercado inmobiliario es cíclico, muy cambiante e influenciado por otras variables, como:

  • Tasas de interés
  • Inventario disponible
  • Mercado de la construcción
  • Beneficios fiscales disponibles
  • Variación en precios en los últimos meses o años

Es posible que los precios actuales sean muy altos para que la compra de una casa sea aconsejable. Por ejemplo, el mercado actual en Estados Unidos está experimentando fuerte subidas en los precios de las casas y las tasas de interés, causado por una gran demanda y creando precios muy alejados de la realidad.

Ten en cuenta:

  • El índice Case-Shiller es útil para comparar cuánto han variado los precios inmobiliarios en un área específica.
  • También puedes ir a sitios como homevaluehunt.com para averiguar precios de viviendas en el área donde quieres comprar.
  • Si no es un buen momento para comprar casa, piensa en rentar por un tiempo hasta que el mercado ofrezca mejores opciones.

Tus perspectivas laborales y familiares

Tener una visión clara de tus perspectivas a futuro te ayudará enormemente a tomar la mejor decisión. Recuerda que el mercado laboral es muy dinámico y cambiante, y una casa disminuye tus posibilidades de mudarte y tomar una oferta de empleo en otra ciudad.

El libro Finanzas Personales para Inmigrantes contiene una gran guía en la que se clasifica al inmigrante latino según sus planes y tiempo de estadía. Utilizando esta clasificación puedes determinar cuáles son estas perspectivas a corto, mediano y largo plazo.

Ten en cuenta tus perspectivas laborales. ¿El mercado laboral actual te permite conseguir empleo fácilmente, o ascender en el que ya tienes? Si tienes planes de seguir educándote, ¿es más importante tu educación que la compra de una casa? Todas estas preguntas te permitirán conocer tu perspectiva laboral, y con ella el tipo de inversión que puedes realizar.

Tus perspectivas familiares también juegan un rol muy importante. Recuerda que comprar vivienda es algo que no solo te afecta a ti, sino a toda tu familia. Es muy probable que si tienes hijos criados en los Estados Unidos con el tiempo lleguen a considerar este país como su casa, y sea más difícil regresarte a tu país de origen en un futuro.

Ten en cuenta: Una propiedad se debe apreciar cerca de 15% al año para cubrir los gastos de inversión. Desde un punto de vista financiero jamás debes comprar una propiedad si no te quedarás en ella por lo menos tres años, ya que una apreciación del 15% anual puede ser muy difícil de obtener. Lo más recomendable en todo caso es que la mantengas por lo menos 5 años.

Si quieres conocer más factores a tener en cuenta a la hora de comprar vivienda en Estados Unidos, el libro finanzas personales para inmigrantes te explica detalladamente todos los puntos a analizar para que tomes la mejor decisión.

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